本日の節電です

土地についての消費税は原則として非課税です。しかし、土地でもその貸付期間が1か月に満たない場合や、駐車場の貸付けその他の施設の利用にともなっての土地の貸付けについては、同じく消費税の対象となります。
個人が不動産を貸付けるときには賃貸料のほかに、敷金や保証金・権利金や礼金などの名目の収入があります。これらについては、入金のそれぞれの性質によって税金の扱いが異なります。
敷金、保証金などで賃貸が終了したとき借主に返還されるものは、単なる「預り金」ですから諜税の対象ではありませんが、権利金や礼金など返還する義務のないものは、特約のないかぎり、貸し付けた年度の収益となります。つまり所得税の対象となるのです。
貸主としては、賃借契約をするとき受け取る金銭の性質をはっきりしておかねばなりません。場合によっては預り金という名目でも、権利金や礼金と認定されることがあるからです。
個人の所得に課せられる租税で給与所得・不動産譲渡所得から雑所得まで含めると10種類がある。原則として不動産所得となる個人の所得税は、所得の発生原因や担税力の違いなどから、数種類(利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・退職所得・山林所得・譲渡所得・一時所得・雑所得)に分かれています。
このうち不動産の貸付けによって生ずる所得は一般的には「不動産所得」ですが、土地の貸付けのうち、建物または構築物の所有を目的とする借地権を設定して、その対価として土地の価額の2分の1を超える金額の支払いを受けた場合は、土地の一部を売ったと見なされ、譲渡所得となります。議渡所得の計算は、別項の譲渡所得の解説を参照してください。
借地権譲渡の対価が土地の価額の2分のl以下であれば、不動産所得となりますが、不動産の貸付けが次のような場合には、事業所得または雑所得となります。自己の責任において他人の車を保管する「有料駐車場」の経営などによる所得不動産の貸付けとともに食事を供する「下宿業の経営」による所得自分の経営する事業の従業員に利用される「寄宿舎の貸付け」による所生じなかったものとみなすこれらは不動産の貸付けが所得発生の直接的な要因ではないからです。

このようなこだわりをなぜするかといいますと、事業における不動産所得と、事業と見なされない不動産所得の計算では、必要経費や収入金額の規定に違いがあるからです。平成4年度から個人の不動産所得の金額の計算で、必要経費に導入した土地等を取得するために要した負債の利子についての取扱いが変ります。
その年分の不動産所得について損失が生じた場合に、その損失のうちで土地等の取得のための負債の利子と損失とのうち、いずれか少ない金額までを、その損失は生じなかったものとして扱います。従って、他の所得との損益の通算が出来ないこととなります。
不動産所得・事業所得・山林所得のある納税者は、税務署長の承認を受けて青色申告ができる。青色申告者は、所得計算や課税手段で特例があり優遇されている。
不動産所得の金額は、その年中の不動産所得にかかる総収入金額から必要経費を控除して計算します。この総収入金額は年間トータルですので、もし賃料滞納があると厄介です。
総収入金額はその年に収入すべき金額ですが、小規模事業者の特例としてその年に入金した金額によって収入金額とすることができます。これは、景気の変動で入金が滞ることが多い場合には助かります。
小規模事業者とは、前々年分の青色専従者給与や白色専従者控除を引く前の不動産所得が300万円以下の青色申告者がこの特例を受けたい旨を税務署に届け出ることで受けられます。総収入金額については、金銭に代えて、物または権利その他の経済的利益によって収入とする場合など(たとえば無利息による金銭の借受けなど)は、通常の利率による利息が収入すべき金額とされます。
返還を要しない敷金・保証金などの部分、たとえば保証金の2割を契約期間満了のとき差し引いて返還するような場合、返還を要しない部分の金額は貸付けを開始した年度の収入金額とされます。貸付用の建物や構築物などは、使用することや時の経過で価値が減少していきます。
このような「減価する資産」は、資産を取得するためにかかった費用(取得価額)を支出した年度だけの経費とはしないで、決められた年数内の業務に供されている期間で配分して費用とされ、これを「減価償却」といいます。減価償却の方法は、毎年一定の金額を費用に配分する定額法と、毎年前年までに償却費として配分した残りの金額(帳簿価額)に一定の率で計算した金額を費用として配分する方法(定率法)があります。
定率法では費用の阻分が定額法より早めになりますが、定率法を選択するには届け出ることが必要です。税金の支払時期をどう決めるかここでは、貸すために土地を買って新築することを前提としましょう。

退職金や相続といったことで、考えもしなかった一時金を手にしたときのこうした行動(土地購入・新築)は、とくにまだ地価の低い地域ではよく見られるところです。さて、アパートやマンションにより将来それを「貸す」ことで賃料、不動産収入を得るとしても、とにかく「取得」せねばなりません。
この不動産取得については「買う」の章で詳細な解説をしましたので、以下には大ざっぱな輪郭とその注意点を紹介することにします。土地購入、新築・増改築などは不動産取得であり、これには不動産取得税が課せられますが、第一の問題は、契約の時か・代金完済の時か・登記の時か、いつの時点を基準にして課税されるかです。
不動産取得の時期は実質的に考えられ、実際に買主や新築主が所有権を取得したと認められる時であり、たとえば代金を完済したとしても、取得時期はそれに関係なく総合判断されるわけです。それに新築の場合なら、建物を最初に使用した日とか、新築から6か月を経過すればその建物の取得があったものとする。
税理士や税務署によく聞くべきでしょう。取得してしまえば、取得税や固定資産税・譲渡税のもとになる不動産価格が気になりますが、これは固定資産課税台帳に登録されますから閲覧すればわかります。
この評価は、購入や新築のために支払った金額がそのまま登録されるものではありませんから、確かめておくべきでしょう。なおここでは、特例として課税標準の軽減、住宅用土地についての不動産取得税の軽減がありますから、これを調ベる必要があります。
この特例の利用で、大きな節税ができるのです。あとは、登録免許税・固定資産税それに都市計画税に配慮すればよいと思います。

必要経費の資料を丹念に集めておくこと貸主にとって、アパートやマンシヨンの賃料収入は生命です。で、この不動産収入に対する所得税の計算を考えてみます。
所得金額をひとことでいえば、収入金額から必要経費を控除した額であり、左の損益計算書は申告用のものですから、所得計算で参考になるものです。共益費とは、アパート、マンションの共用部分にかかる費用で、賃借入から徴収するものです。
ここで注意すべきは未収のものも収入金額に含めて計算しなければならないことと、前払い家賃のときは前年１２月入金分を当年分として計算するということです。

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